「股票配资平台」买房贷款,千万别被坑了!

  在买房实操中,最让人痛苦的恐怕就是房贷。开发商、中介把你带进银行,银行忽悠一番,直接塞给你几个选项,一大堆数字,让你自己去做选择。大家都是站在自己的利益角度做事,所以就想着以最快最直接的方式走流程

在买房的实践中,最痛苦的是房贷。

开发商和中介把你带进银行,银行把你当傻子,给你几个选择和一大堆数字让你自己选择。

每个人做事情都是从自己的利益出发的,所以都想以最快最直接的方式去经历这个过程,获得金钱和成就。

但是如果你不了解市场,你可能会一脸茫然地签署合同,为自己打下了一缕曙光。

这几年,因为房贷花钱多,甚至被忽悠入坑的人不在少数。

我一直认为,作为普通人生活中最大的杠杆,我们必须明确它们之间的联系。如果你和卖家站在游戏中的认知高点,你会变相赚很多钱。

以下为正式题目。

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抵押的本质

大多数人拒绝抵押贷款。

这是因为房贷欠债了,所以你要还债,一签合同就成了房奴。

其实不是。

房贷是负债,但也是资产杠杆。

这几年主动贷款买房,喜欢撬杠的玩家都在楼市赚钱了。相反,那些诚实地不想负债的人,他们的财富被秘密地拿走了。

比如2010年张三用100万在一个城市买了一套房,隔壁李四却选择用杠杆,30%首付,100万买三套房。10年后,两人之间的财富扩大了好几倍。

当然,因为限购,这个真实的例子不能重复。但仍有几个原因:

规模和时间。

尺度就是房贷利率的价值。

做生意的人一定要明白,在信贷市场,房贷利率一直是比较低的。

尤其是公积金,3.25%的利率简直就是银行寄给你的钱。

因此,从某种意义上说,房贷是一种债务,一种杠杆,是政府给的一种政策优惠,当你理解了这句话,你就不是一个小白玩家了。

时间是什么意思?通货膨胀。

为了更好的发展经济,我们会一直保持微观通胀水平。这两年因为疫情,央行多放水,通货膨胀率大幅上升。

大家都去菜市场看超市米油盐酱醋茶涨价。

通货膨胀,钱会变得不值钱,负债也会缩水。

这意味着你从银行借100万的时间越长,通货膨胀吞噬债务越多,你还的钱就越少。

或者隔壁老李,一套房首付30万,商业贷款70万,30年还清。按等额本息计算,每月还款额为3715元。

3715元绝对是2010年的巨款,但是2020年呢?

那是一瓶茅台(600519)的价格。

当然,这一切都是基于你的财富随着通货膨胀而增加这一事实。如果你10年前月收入是1万元,10年后还是1万元,那么经济如何膨胀对你来说都无所谓。

当我们理解了抵押贷款利率和杠杆的本质,我们就更容易做出选择。

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还款方式

选择等额本息,而不是平均资本。

等额本息,每月还款额相同,但在本息结构上,前者主要支付利息,后者主要支付本金。

在平均资本里,每月还款额是不一样的,逐月递减,前面大头,后面小头。

时间可以吞噬债务,未来的钱会越来越不值钱。

那么以后一定要放重要的债,不能选择一般资本“先大后小”的策略。

这个选项基本上是历史证明的,没必要质疑。

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商业贷款和公积金

稳健的公积金和灵活的商业贷款。

商业贷款,逻辑很简单,就是你把房子抵押给商业银行,商业银行给你贷款。

公积金是政府,居民的一项政策性福利,用于鼓励那些只需要买房的人。

因为利率很低,只有3.25%,所以我请大家谨慎使用,因为除此之外,你很难从银行拿到这么便宜的钱。

如果你想用公积金买房,一定要拿到资质。

一般情况下,企业会安排五个insu

只要用公积金买房,就能稳定盈利。

在选择贷款方式时,你必须

优先选择公积金贷款的,如果额度不够,那就用商贷+公积金组合贷,最后才是商贷。

  前提是你所在城市的公积金放款速度是合理的。

  这时候你还要考虑一个问题。

  你未来规划要买几套房?

  如果是1套,还是优先公积金,如果是2套,我劝你第一套用商贷,第二套用公积金。

  因为很多城市限购限贷,二套房的首付比例高,房贷利率也高,如果用公积金买,可以极大降低成本。

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  房贷时间

  买房贷款时间选择多久?

  很多人怕时间长利息多,选择了20年甚至10年,这是不对的。

  如果你读懂了房贷利率的本质,你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项,我还会毫不犹豫地选择100年。

  10年前1万月供和10年后1万月供,是两个概念,永远不要低估通胀的威力。

  当然,并不是你想30年,银行就愿意给你30年。

  银行会评估风险,具体贷款年限跟买房人的年龄以及抵押房的房龄有关。

  不同银行对年龄的要求不同,例如有的银行贷款是60岁限制,你现在已经50岁了,那么你最多也只能贷10年。

  房龄要求也是。

  一般银行要求,房龄+贷款年限≤50年,如果这套房子的房龄已经30年了,那么贷款年限最多也就20年。

  所以我一直劝大家不要买太老的房子,因为未来可贷款的年限越来越少,也意味着流动性越来越低,买了难出手,容易被套死。

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  提前还款

  要不要提前还款这个问题是房贷中非常热门的问题,争议不断。

  因为很多人想着本来有闲钱没去处,早点把钱还完,不用再还那么多利息了。

  我的建议还是尽量不要提前还款。

  你把这部分钱随便做做理财买买基金,基本都能跑赢房贷利率,钱放在手里产生的收益要大于房贷利息。

  有人说,我的房贷利率高啊,6点多,怎么做理财都跑不过,怎么办?

  还是那句话,多考虑一下通胀因素,通胀会吞噬负债,还款压力是逐年递减的。而你做理财,虽然无法对冲,但却是当下的收益。

  很多人理解不通时间的概念,就过不了这一关,这时候多想想10年前和现在的生活就明白了。

  当然提前还款未必完全不行,还有一种因素。那就是你想买一套改善房,以房换房,或者在其他城市买房。

  因为有些城市限购限贷很严重,有的认房认贷,有的认房不认贷,有的认贷不认房。

  如果认贷不认房,你手里有房子未还清贷款,再买房就得按第二套处理,首付和利率成本瞬间增大。

  这时候就需要提前把首套房贷款结清,再去买房,就能以首套房的优惠买。

  还有人问我如果钱够的话,是否应该全款买房?

  还是不建议的。

  如果有公积金,那就要优先用这个政策福利,没有公积金就去商贷,再用其他的理财手段去对冲房贷利息。

  不过,一定要珍惜“处女贷”,尽量要把第一次买房贷款的资格用在你未来想要生活的城市,这个非常重要。

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